Kira sözleşmelerinde kiraya veren ve kiracılar bakımından kira ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından önem teşkil eden belgelerden biri tahliye taahhütnameleridir. Uygulamada sıklıkla kira sözleşmesinin imzalanması ile birlikte imza altına alınan tahliye taahhütnamelerinin geçerli olması ve hüküm ifade edebilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için gerekli olan şartlara aşağıda cevap vermeye çalışacağız.
1.TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinden ayrı olarak, kiraya verenin ihtarına gerek olmaksızın belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmişse, bu taahhüdü içeren belge tahliye taahhüdü olarak adlandırılmaktadır. Söz konusu taahhütname kiracı tarafından imzalanmış olmasına rağmen kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya verenin dava açma veya icra takibi açma yollarından birine başvurması gerekecektir.
2.GEÇERLİ BİR TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İÇİN GEREKLİ OLAN ŞARTLAR NELERDİR?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için gerekli olan şartlar TBK’nın 352/1. maddesinde yer alan düzenlemeye göre tespit edilmektedir.
- Tahliye taahhütnamesi kiralanın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte imzalanmış olmalıdır. Kanundaki bu şart nedeniyle, kira sözleşmesinin özel şartlar kısmında veya kira sözleşmesinden ayrı bir belgede yer almakla birlikte, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte imzalanan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilmektedir. Bu yüzden uygulamada söz konusu taahhütnamelerin düzenleme kısmı boş bırakılmaktadır.
- Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmiş olmalıdır. Bu sebeple tahliye taahhütnamesinde taşınmazın tahliye edileceği tarihin ay/gün/yıl olarak açık bir şekilde yazılması gerekir. Yine bu kısım da uygulamada boş bırakılmakta ve icra takibine başvurulacağı zaman sonradan doldurulmaktadır.
- Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak taşınmazı tahliye etmek isteyen kiraya veren, taahhütnamede yer alan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalı veya icra takibine başvurmalıdır.
Yukarıda belirtmiş olduğumuz şartları sağlamayan tahliye taahhütnamesi geçerli olmadığından bu taahhütnameye dayalı olarak kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Fakat az önce belirtmiş olduğumuz üzere uygulamada genellikle tahliye tarihi ile düzenleme tarihi kısımları boş bırakılarak kiracılardan imza alınmakta ve tahliye edilmeden kısa bir süre önce bu kısımlar doldurularak icra takibine konu edilmektedir. Bu sebeple sonradan doldurulan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği hususuna da değinmek gerekmektedir.
Sonradan doldurulan tahliye taahhütnamelerine dayalı olarak icra takibi başlatıldığında kiracılar bu taahhütnamenin baskı altında ve kira sözleşmesi ile aynı günde imzalandığını, taahhütnamede ilgili kısımların sonradan doldurulduğunu ve geçersiz olduğunu ileri sürerek icra takibine itiraz etmektedir. Yargıtay kararları gereğince kiracının kendi rızası hilafına bu taahhütnamenin doldurulduğunu iddia etmesi halinde, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile ispat etmesi gerekmektedir. (Örn. 3. HD., T. 24.1.2017, E. 2017/1536, K. 2017/475). Eğer kiracı tahliye ve düzenleme tarihini boş olarak bırakıp bu taahhütnameyi imzalamışsa Yargıtay, kiracının bu davranışının sonucuna katlanması gerektiğini kabul etmektedir.
3.KİRACILARIN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Tahliye tarihi ve düzenleme tarihi kısımları boş olarak imzalanan ve daha sonradan doldurulan tahliye taahhütnameleri Yargıtay kararları gereğince geçerli kabul edildiğinden, kiracıların bu hususu dikkate alarak taahhütnameleri imzalaması önemlidir. Eğer kira sözleşmesi ile aynı günde taahhütname imzalanması talep edilmişse, tahliye taahhüdüne kira sözleşmesi ile aynı tarihin yazılması bu taahhütnamenin geçersizliğine sebep olacaktır. Dolayısıyla kiraya verenin baskısı ile imzalanan bu taahhütnameye dayalı olarak kiraya verenin tahliye yoluna başvurma imkânı ortadan kalkacaktır.
Taşınmazın tahliye edileceği tarih önceden belli ise bunun ayrı bir belge ile kiraya veren ile birlikte imza altına alınması, daha sonra bu belge aleyhine tahliye taahhüdünün doldurulması halinde, icra takibine itiraz üzerine mahkeme önünde kiracı lehine delil olarak kullanılabilecektir.
4.KİRAYA VERENLERİN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Kira sözleşmesinin tarafları arasında birden fazla kiracı bulunuyor ve birden fazla kiracı ile bu sözleşme imza altına alınmışsa, tahliye taahhütnamesinin de her bir kiracı tarafından imzalanması gerekmektedir. Zira tahliye borcunun bölünemeyeceği kabul edildiğinden, kiracıların her birinin imzası bulunmaya tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilmektedir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak dava açma veya icra takibi yoluna başvurabilecek olan taraf, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verendir. Dolayısıyla mülk sahibi ile kiraya verenin farklı olması durumunda, mülk sahibinin bu belgeye dayalı olarak tahliye talep etme hakkı bulunmamaktadır.
Gerekli şartların sağlanması halinde genellikle sürecin daha hızlı sonuçlanması nedeniyle dava açmak yerine icra takibi yoluna başvurmak kiraya verenler açısından daha avantajlı görünmektedir. Ancak bu icra takibi yapılırken tüm aşamaların doğru bir şekilde takip edilmesi ve bir avukattan yardım alınması, sürecin daha doğru bir şekilde işlemesi için önem arz etmektedir.
