Taşınmazını kiraya veren ve daha sonrasında kira sözleşmesinde belirlenen edimlerden kira bedeli k0nusunda sorun yaşayan kiraya verenler, kira bedellerini zamanında ve tam olarak ödemeyen kiracılar ile arasındaki kira ilişkisini sonlandırmak isteyebilmektedir. Bu durumda kiraya verenler aşağıda belirtilen sorular çevresinde cevap aramaktadır:
- Kiramı ödemeyen kiracımı nasıl evimden çıkartırım?
- Kiramı zamanında ödemeyen kiracım ile olan ilişkim çekilmez hale geldi. Kiracım kirasını ödediği halde taşınmazımdan tahliye edebilir miyim?
Yukarıda yer verilen sorular doğrultusunda mevzuat hükümleri değerlendirildiğinde;
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıya tanıdığı haklar çerçevesinde kiracının kiralanan yerden tahliyesi belirli şartlara tabi kılınmıştır. Bu şartlar doğrultusunda kiraya veren özellikle konut ve çatılı işyerlerinde kiracıyı keyfi olarak tahliye edemeyecek, kiracının istemi olmadan belirlenen kira süresine eklenecek 10 yıllık uzatma süresi geçmeden kiracıyı tahliye edemeyecektir. Ancak kanun koyucu kiracının bu hakkını kira sözleşmesinde belirlenen edimleri yerine getirmemesi karşısında sınırlandırmıştır. Bu sınırlandırmalar içerisinde kiracının kira bedelini ödememesi veya süresi içerisinde ödememesi de bulunmaktadır.
KİRACININ KİRA MİKTARINI TAMAMEN VEYA KISMİ OLARAK ÖDEMEMESİ
Kira sözleşmesinde kiracının asli edimini kira ödemesi oluşturmaktadır. Kira borcunu ödemeyen kiracı asli edimini yerine getirmemiş olur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmü doğrultusunda; Kiraya veren kira borcunu ödemekte geciken, hukuken temerrüde düşen kiracıya en az 30 günlük süre vererek kirayı ödemesini isteyebilecektir. İhtarnamede belirlenen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren kiracıyı tahliye hakkı doğar. Belirtmek gerekir ki kiracının ihtarnamede belirtilen sürede kirayı ödememesi kiraya verene tahliye hakkı doğurmakla birlikte doğrudan kiracıyı tahliye etme imkanı vermez. Kiraya verenin kiracının temerrüdü sebebiyle açacağı dava yoluyla mahkemeden alacağı tahliye kararını icra dairesine uygulatması gerekir.
Kanun hükmünde anlaşılacağı üzere verilen süre içerisinde kiracının kira borcunu ödemesi halinde neden olduğu temerrüt sebebiyle kiracının tahliyesi mahkemeden istenemeyecektir. Ancak aşağıda yer verileceği üzere bu durum kiracıya her kira bedelini gönderilecek ihtar sondasında ödeme keyfiyeti sunmaz.
KİRA BEDELİNİN DÜZENLİ ÖDENMEMESİ
Kiracı kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememeyi sürekli hale getirirse 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315 kapsamında verilecek süre içerisinde kira bedelini ödemesi tahliye edilmesinin önüne geçmez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda kiracının ihtarnameyle verilen süreyi kötüye kullanmaması için m. 352/2 “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü doğrultusunda; kiracının aynı kira yılı içerisinde 2 defa kirayı geç ödeyerek haklı ihtara sebebiyet vermesi durumunda kiraya verene kiracıyı tahliye imkanı tanınmıştır.
İki haklı ihtarla kiracının tahliyesi için dikkat edilmesi gereken husus, tahliyenin sağlanması için kiracının kira yılı içerisinde haklı ihtara sebebiyet vermiş olmasının sağlanmış olmasıdır. Kiracının kira bedelini kira yılı içerisininde 10 defa dahi olsa geciktirmesinin bu gecikmelere ilişkin ihtar çekilmemesi halinde tahliyeye etkisi bulunmamaktadır. Kiracının sebebiyet verdiği gecikmenin ardından resmi olarak ihtarın mutlaka çekilmiş olması veya gecikmeye ilişkin icra takibinin başlatılmış(Başlatılan icra takiplerinin de haklı ihtar olarak kabulü gerekir.) olması gerekmektedir. Çekilen ihtarların haklı olması ve 1 yıllık kira süresi içerisinde çekilmiş olması şartı sağlandığında kiracının tahliyesi gerçekleşebilecektir.
2021 yılının 1. ayında başlamak üzere 1 yıllık süreyle kiralanan bir konutta kiracının 2021 yılının aralık ayı ödemesini geciktirerek haklı ihtara sebebiyet vermesi ve hemen ardından 2022 yılının ocak ayını da geciktirerek haklı ihtara sebebiyet vermesi halinde; birbirini takip eden aylarda geçekleşen bu ihtarlar sebebiyle kiracının tahliyesi mümkün olmaz. Ancak kiracı 2022 yılının mayıs ayında da haklı ihtara sebebiyet verirse kiraya verenin tahliye hakkı doğacaktır ve 2023 yılının ilk gününden itibaren 1 ay içerisinde kiracının tahliyesini dava yoluyla talep edebilecektir.
Açıklamalardan anlaşılacağı üzere kira sözleşmesine aykırı davranılması sonucunda mevzuat doğrultusunda kiracının tahliyesi mümkündür. Ancak bu tahliyenin sağlanabilmesi için ihtar, icra takibi ve en nihayetinde dava yoluna başvurulması gerekmektedir. Kanunda belirlenen usullere ve sürelere uyulmadığı taktirde kira borcunun ödemeyen kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Bu sebeplerle kira ilişkisine ilişkin süreçlerin bir avukat vasıtasıyla yürütülmesi uygun olacaktır.
