Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri TKHK’nun 40-46. Maddeleri arasında düzenlenmiş olmakla birlikte ayrıca oluşturulan yönetmelikle eksik detaylandırılmış ve kanunda belirtilmeyen hususlar belirtilmiştir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerine girmeden önce öncelikle tüketici kavramının irdelenmesinde fayda bulunmaktadır. Kanunun 3. Maddesinde tüketicinin tanımı “Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi ifade etmektedir.”
Burada alıcı kişinin tüketici sayılabilmesi için tanımda belirtildiği üzere tüketici tanımına uygun olmalı ve tüketim faaliyetinde bulunması zorunluluğu mevcuttur. Bunun yanı sıra bir tüketim faaliyetinde bulunmayan alıcı kar elde etmek maksadıyla (kiralama veyahut satma) hareket ediyorsa burada tüketicinin tanımına uymaması sebebiyle TKHK kapsamından faydalanması mümkün olmayacaktır.
Yine alıcı kişi birden fazla daire almak suretiyle veyahut üzerinde birden fazla daire olmasına rağmen başka bir daire edinmek maksadıyla sözleşme yapması halinde de tüketim faaliyeti kapsamında hareket edip edilmediği hususu önem arz edecektir.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ
TKHK 40. Maddesinde ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tanımı açık ve anlaşılır şekilde yapılmıştır. Buna göre; “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Maddenin 2. Fıkrasında satıcıya tüketiciye karşı yükümlülük yüklenerek sözleşme kurulmasından en az bir gün önce Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesini zorunlu koşmuş olup buna ilişkin Bakanlık Yönetmeliğin 5. Maddesinde açıkça hangi hususların yer alacağını belirtmiştir. Kanunun emredici olarak satıcıya sorumluluk yüklediği şeylerden birisi ön bilgilendirme formunun şekline uygun yapılması ve verilmesidir.
Kanunun emredici olarak yapılmasını öngördüğü hususlarda daha sonradan toplu şekilde bahsedeceğimiz üzere satıcıya bu hükümlerin karşısında yaptırım uygulayacağını hükme bağlamıştır.
Maddenin 3. Fıkrasında ise belediyeden yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağı emredici şekilde hükme bağlanmış ise de uygulamada maketten satış ile bilinen satış yoluyla aslında kanunda yer alan yükümlülükler yerine getirilmeksizin, emredici hükümlere uymaksızın sözleşmeler imzalandığına şahit olmaktayız.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL ŞARTI
Kanunun 41. Maddesinde belirtildiği üzere Ön ödemeli konut satışının öncelikle tapu siciline tescil edilmesi zorunluluğu mevcut olup sonrasında ise yapılacak olan satış vaadi sözleşmesinin noterden düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu koşmuştur. Maddenin 1. Fıkrasında yine satıcıya yönelik emredici hükümler koyulmakla birlikte ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin aslında uhdesinde satış vaadi sözleşmesini de barındırdığını belirtmektedir.
Gerek borçlar kanununda gerekse noterler kanununda satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasını aksi takdirde hükümsüz olacağı hükme bağlanmış ise de maddenin 2. Cümlesinde “Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez” Diyerek satıcının şekil şartına uymaksızın yapmış olduğu sözleşmenin imzalanmasından sonra geçersizliğine dayanmak suretiyle tüketici aleyhine ileri süremeyeceği açıkça belirtilmiştir. Burada kanun tüketicinin menfaatini satıcı karşısında korunması gereken menfaat olarak görerek satıcıya yasak koymuşsa da bu hükmün mefulü muhalifinden alıcı olan tüketici geçersiz olan sözleşmeye dayanarak satıcıya kazandırdıklarını geri iade alabileceği anlaşılmaktadır.
Maddenin 2. Fıkrasında “Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” Şeklinde bir düzenleme getirmiş ise de bu husus uygulamada dikkat edilmemekte ve müteahhitler adi yazılı sözleşme yaparak tüketiciden ödemeleri almaktadır.
Bu hususta peki tüketici adi yazılı yani geçersiz sözleşme yaptığında taşınmazın teslimini isteyip isteyemeyeceği sorusu akla takılmakta ise de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere “” Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.”” Dürüstlük kuralı gereğince sözleşmedeki edimler ifa edilmesi halinde sözleşmenin geçerli kabul edilebileceği ve bu sebeple mülkiyetin devrinin yapılması gerektiği ve tescil davasının kabul edilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ZORUNLU İÇERİKLER;
Her ne kadar kanunda yapılacak olan sözleşmenin usul ve esasları belirtilmiş ise de sözleşme serbestisi ilkesi olmasının yanında yönetmeliğin 7. Maddesinde ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde bulunması gereken zorunlu içerikleri yönetmelik kazuistik olarak saymıştır. Taraflar sözleşmelerini oluştururken buradaki maddelerin sözleşme içerisinde olmasına dikkat etmelilerdir.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE CAYMA HAKKI;
Kanunun 43. Maddesinde tüketiciye 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu belirtilmiştir. Ancak bazı sözleşmelerde cayma hakkının kullanılması halinde tüketicilere cezai şart ödeyeceği hususunda maddeler konulduğu, cayma hakkının kullanılmasının önüne geçmek maksadıyla tüketici satıcı tarafından korkutulmaya çalışılsa da tüketici olan kişi burada kanunun emredici olarak cezai şart ödemeksizin cayma hakkını kullanabileceğini belirtmesi sebebiyle konulmuş olan cezai şartlar hüküm ifade etmeyecektir.
Tüketicinin cayma hakkını kullandığını satıcıya bildirmiş olması yeterli görülmüş ise de yönetmelikte bu hususta noter aracılığıyla bildirimi şart koşmuştur. Normlar hiyerarşisine göre yönetmelikler kanuna aykırı düzenlenemeyeceği sabit ise de burada bunun çiğnendiğini görmekteyiz. İspat açısından noterden gönderilmesi tüketicinin lehine olacak ise de burada yönetmelikle koyulan noter şartı geçerli değildir.
Satıcının cayma hakkı konusunda tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü kanun ile yine emredici hüküm olarak düzenlenmiş olup cayma hakkında satıcının bilgilendirdiğini satıcının ispat etmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Cayma hakkının kullanılması sonrasında satıcı tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmekle yükümlü olup bunun karşısında bu iade gerçekleşmesi ile tüketici de 10 gün içinde kendindekileri satıcıya iade etmekle yükümlüdür.
Cayma hakkının kullanılması sonrasında satıcı tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmekle yükümlü olup bunun karşısında bu iade gerçekleşmesi ile tüketici de 10 gün içinde kendindekileri satıcıya iade etmekle yükümlüdür.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE KONUT TESLİMİ;
Kanunda her ne kadar satıcı ve tüketiciye yapmış oldukları sözleşme ile bir teslim tarihi belirtmeleri için alan tanınmış ise de bu alan 48 ay ile sınırlandırılmıştır. Yani taraflar 48 aydan kısa bir süreliğine teslim konusunda bir tarih belirleyebiliyorlarken 48 aydan fazla şekilde oluşturulacak teslim tarihi geçersiz olacak olup kanunda belirtilen teslim süresi dikkate alınacaktır.
Burada belirtilen 48 aylık teslim süresi 24/03/2022 tarihinde gelen değişiklik ile 36 aydan 48 aya çıkartılmak suretiyle satıcı lehine bir değişiklik yapılmıştır. Bu değişikliğin sebebi olarak ekonominin ve pandeminin etkisi olduğunu düşünmekteyim.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE SÖZLEŞMEDEN DÖNME;
Sözleşme imzalanması tarihinden itibaren 24 aya kadar tüketici herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak sözleşmeden dönülmesi halinde satıcı “konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.”
Her ne kadar ilk fıkrada masraflara tüketicinin de katılması zorunlu koşulmuş ise de 2. Fıkrada satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde tüketiciden hiçbir bedel talep etmeyeceği hükme bağlanmıştır.
Tüketici sözleşmeden dönme bildirimini yapmasından sonra en geç 180 gün içinde satıcı tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketici borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmekle mükellef olmakla birlikte tüketici de satıcının iadesini gerçekleştirmesinden sonra 10 gün içinde edimleri iade etmekle mükelleftir.
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE İDARİ PARA CEZALARI;
ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE İDARİ PARA CEZALARI;
Yukarıda belirttiğimiz ve kanunda sayılmış olan emredici hükümlere satıcı tarafından uyulmaması halinde kanun 77. Maddesinde satıcıya yönelik olarak caydırıcı olmak adına bazı idari para cezalarına hükmetmiştir. Bu idari para cezaları aşağıdaki şekildedir.
- 77/3’de yer alan ceza hükümleri;
- 41. maddeye (resmi şekilde yapılma) uymama:1.000 TL
- 43. maddeye (cayma hakkı konusunda bilgilendirme:1.000 TL
- 45. maddeye (sözleşmeden dönme hakkı konusunda bilgilendirme:1.000 TL
- 40/2. maddeye (ön bilgilendirme formunun hiç veya belirtilen hususlarda yapılmaması: 1.000 TL
- 77/5’de yer alan ceza hükümleri;
- 40/3. maddeye (yapı ruhsatı alınmaması) uymama :100.000 TL
- 44. maddeye (konut tesliminin belirtilen tarihte ya da 48 ayda yapılmaması) uymama:75.000 TL
- 77/9’de yer alan ceza hükümleri;
- 42. maddeye (teminat yükümlülüklerini yerine getirilmemesi hususunda satıcıya 1 aylık süre verilir bu sürede giderilmez ise) uymama:500.000 TL idari para cezası uygulanmaktadır.
- Söz konusu başvurular 78. madde gereğince Bakanlık tarafından verilmekte Bakanlık bu yetkiyi Ticaret İl Müdürlüklerine devredebilmektedir.
